Thực tế hành nghề cho thấy rất nhiều “hợp đồng giả cách” bị Tòa án tuyên vô hiệu mà trong đó đa số là giao dịch vay tiền đảm bảo bằng quyền sử dụng đất (khi vì một lý do gì đó mà QSDĐ này không/khó được thế chấp tại Ngân hàng) và được đảm bảo bằng Hợp đồng mua bán/Ủy quyền toàn quyền để đảm bảo cho giao dịch vay tiền giữa các cá nhân với nhau.
Quyền nhận thế chấp nhà, đất của các cá nhân đã được quy định từ Bộ luật Dân sự đến các luật chuyên ngành về đất đai, nhà ở, đã được quy định tuy nhiên chưa thật sự rõ ràng và cho đến khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 được ban hành mới chính thức có quy định rõ ràng tạo hành lang pháp lý cho vấn đề này.
Nghị định số 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ có hiệu lực từ 15/05/2021 tại Điều 35 đã quy định chi tiết về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
Đây là quy định rất cần thiết và kịp thời vì trong cuộc sống hằng ngày có rất nhiều giao dịch dân sự giữa các cá nhân với nhau cần biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, nhà ở nhưng trước đến nay chưa có hành lang pháp lý rõ ràng dẫn tới các bên “biến tướng” bằng các Hợp đồng giả cách che giấu giao dịch thật phát sinh tranh chấp trên thực tế rất nhiều.
Một số lưu ý khi thực hiện quy định cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở
Thứ nhất, lưu ý về điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất ;
Thứ hai, lưu ý về chủ thể tham gia giao dịch:
- Lưu ý trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở của hộ gia đình:
- Lưu ý về quy định bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là cá nhân .
Thứ ba, lưu ý hình thức hợp đồng thế chấp và các thủ tục liên quan:
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở này buộc phải lập bằng văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực;
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (nhà ở trong trường hợp nhà ở gắn liền với đất) phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Với quyền sử dụng đất thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời điểm thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Với hợp đồng thế chấp nhà ở, thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng
Hiện nay, việc thực hiện hình thức thế chấp quyền sử dụng đất đang được quy định chung trong các văn bản, trước nay nhiều tổ chức hành nghề công chứng không thực hiện công chứng giao dịch thế chấp cho bên nhận thế chấp là cá nhân, theo đó hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm cũng theo đó không được thực hiện, do vậy với những quy định mới và rõ ràng hoàn toàn có hành lang pháp lý để dần thay đổi thói quen này để tránh các Hợp đồng giả cách phát sinh ngày càng nhiều trên thực tế.
Với những quy định tương đối rõ ràng, trong thời gian tới từ việc công chứng ở các tổ chức hành nghề công chứng, thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm, việc giao nhận giấy tờ nhà, đất nhận thế chấp, việc xử lý tài sản khi bên nhận thế chấp là cá nhân … trên thực tế sẽ còn nhiều vấn đề còn vướng mắc và hi vọng sẽ có những hướng dẫn cụ thể hơn để việc triển khai trên thực tế được đồng bộ giữa các địa phương.
(Theo Luật sư Trần Minh Cường)
