Quý 3/2022, khủng hoảng địa chính trị cộng với tình trạng lạm phát và lãi suất tăng ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường BĐS. Chỉ thị 13/CT-TTg 2022 được ban hành, quy định một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời, lấy ý kiến người dân để xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý. Đồng thời, nhiều vụ án đã được cơ quan chức năng điều tra, xử lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán.
Về hoạt động phát hành trái phiếu, ngành phi tài chính vẫn chiếm tỷ lệ huy động vốn qua trái phiếu nhiều nhất (67%), tiếp đến là tổ chức tín dụng (32%) và kinh doanh chứng khoán (1%). Trong đó, các doanh nghiệp BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu dư nợ giá trị TPDN (34%), tương đương 20.071 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ.
Từng trải qua nhiều chu kỳ trầm lắng của thị trường, các DN BĐS có nhiều chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc trung bình. Nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều DN đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng.
Đến năm 2022, những động thái siết tín dụng và trái phiếu buộc nhiều DN thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo DN, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.
Tập trung nguồn lực M&A, mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục cũng là điều mà các doanh nghiệp đang thực hiện. Thời gian qua, hoạt động phát triển quỹ đất vẫn diễn ra sôi động. Đa phần bên mua là các chủ đầu tư có tài chính mạnh, giai đoạn này còn có thêm sự góp mặt của các “cá mập” nước ngoài, “bung” tiền mặt thu gom các quỹ đất sạch. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang tập trung cải thiện chất lượng sản phẩm, tập trung phục vụ nhu cầu ở thật của khách hàng. Các hoạt động mở bán hạn chế hơn, triển khai thận trọng, thăm dò thị trường. Một điểm mới là thời gian qua, hàng loạt các DN cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này.
Song song với việc triển khai các hoạt động bán hàng và M&A, các DN BĐS đang tiến hành tái cấu trúc bộ máy theo hướng tinh gọn; tiết giảm chi phí vận hành; tập trung tìm kiếm nhân tài, nâng cao chất lượng nhân sự; ứng dụng công nghệ trong các công tác bán hàng, quản trị.
Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 10 tháng đầu năm 2022, số lượng DN tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 DN, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 DN, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các DN môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.
Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. Đa số thời gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm (22%). Bên cạnh đó, vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lớn vinh danh các nhân viên kinh doanh xuất sắc cũng như đẩy mạnh săn lùng, giữ chân nhân tài với các chính sách nhân sự hấp dẫn.
Kiến nghị giải pháp cho DN môi giới, FERI cho rằng thời gian này các DN nên tập trung vào chuẩn hóa hoạt động đào tạo. Trong bối cảnh ngày càng có nhiều quy định về chứng chỉ môi giới, công tác này sẽ giúp DN xây dựng một đội ngũ tinh thông chuyên môn, dày dạn kinh nghiệm, chuẩn hóa hành vi, ứng xử, phù hợp với các quy định pháp luật – một cách củng cố nguồn lực cho tương lai. Song song đó, cần tiến hành sàng lọc, tinh giảm hệ thống, tuyển dụng nhân sự có chọn lọc. Nâng cao uy tín, các DN môi giới nên chọn lọc CĐT uy tín, đủ năng lực triển khai dự án. Đồng thời, xây dựng chiến lược lâu dài, sẵn sàng đối phó các kịch bản xấu trong bối cảnh thị trường còn nhiều diễn biến khó lường. Giai đoạn trầm lắng cũng là thời điểm tốt để DN hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ trong công tác bán hàng và quản trị DN.
Tương tự, đối với cộng đồng môi giới BĐS, giai đoạn này là cơ hội để các cá nhân học hỏi, phát triển, nâng cao chất lượng phục vụ, kỹ năng. Cần kiên định với mục tiêu nghề nghiệp, đồng thời chú trọng xây dựng thương hiệu cá nhân, nâng cao kiến thức, tác phong, đạo đức hành nghề, không lừa dối khách hàng, không nói xấu đối thủ,... Đồng thời, nên tái định vị thương hiệu cá nhân thông qua việc tìm hiểu, nghiên cứu để lựa chọn các thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng, sở trường của bản thân cũng như lựa chọn đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp.
Các nhà đầu tư cá nhân, hay khách hàng đang phản ứng như thế nào trong giai đoạn này? Đã bắt đầu xuất hiện các tin rao "ngộp hàng" từ nhóm khách hàng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư đã tích lũy khá nhiều kinh nghiệm từ các đợt “đóng băng” do Covid-19 trước đây nên tình trạng “cắt lỗ” không còn nhiều như trước. Tâm lý chung của khách hàng là e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường. Các quyết định đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng dựa vào tình hình thực tế có phương thức đầu tư phù hợp, sử dụng tiền nhàn rỗi, hạn chế tình trạng "lướt sóng". Với các nhà đầu tư thông thái, có tài chính tốt, đây là thời điểm hoàn hảo để tìm kiếm cơ hội ở BĐS giá tốt, "săn hàng ngộp".
FERI khuyến nghị, trong giai đoạn này, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính.
Dự báo thị trường Bất động sản thời gian tới, theo FERI, thị trường sẽ vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Cuối năm 2022 và năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh – kiểm tra và xử lý các sai phạm. Dự báo nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án NƠXH vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.
Kiến nghị một số giải pháp cho thị trường BĐS, FERI đề xuất, trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi Luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS. Đồng thời, tạo điều kiện để DN phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng. Đề xuất triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển NƠXH nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.
Kỳ vọng cho thị trường BĐS trong thời gian tới, FERI dự báo, dựa trên tốc độ tăng trưởng hiện nay, bức tranh kinh tế nói chung được kỳ vọng sẽ tiếp đà phục hồi sau suy thoái, các ngành sản xuất đi vào hoạt động ổn định. Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã “vào guồng”, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát. Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện. Ổn định lãi suất cho vay, nới tín dụng, đặc biệt vào BĐS là các yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường dần sôi động trở lại.
